長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)深深地吸引著各路人士。比如媒體日前報(bào)道的，一些985、211本科生、研究生不乏加入到房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做銷售人員，這也從側(cè)面說(shuō)明行業(yè)的魅力。房地產(chǎn)通過(guò)這些年的發(fā)展，各種銷售技巧和營(yíng)銷套路更是在各精英的“努力”下，“套路說(shuō)辭”已經(jīng)鍛煉到爐火純青的地步。作為行外人，難免上當(dāng)受騙，買到這些房子不僅資金深陷其中，還有苦難言，下面來(lái)看內(nèi)行人的分析。

　　01旅游養(yǎng)老房子

　　人口眾多，老齡化大踏步到來(lái)，這是我們?nèi)丝诿鎸?duì)的現(xiàn)狀。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年末，我國(guó)60歲以上人占到總?cè)丝诒壤?7.9％，65歲以上人口占總?cè)丝诘?1.4％，老年市場(chǎng)非常強(qiáng)大。此外，大量的40-50歲，對(duì)應(yīng)我們70-80年代出生群體，也是潛在的老年需求主體。

　　不少開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介正是盯著這樣一個(gè)巨大市場(chǎng)，大量開(kāi)發(fā)和銷售旅游養(yǎng)老房產(chǎn)，描繪起來(lái)很美好，什么人人都需要干凈的水、新鮮的空氣，隨著人們收入越來(lái)越高，對(duì)生活的要求也會(huì)提高，無(wú)論是自住還是投資，都將是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。道理是沒(méi)錯(cuò)，但終究畫(huà)的是一個(gè)大餅，難以實(shí)現(xiàn)，包括一些大型開(kāi)發(fā)商前幾年高喊的養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在基本很少有聽(tīng)到聲音了。所以，越來(lái)越多的人意識(shí)到并回避這類房子，原因在于：

　　一方面，旅游養(yǎng)老需求跟房?jī)r(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系。發(fā)達(dá)國(guó)家的老齡化大都比較高，但真正買旅游養(yǎng)老房的人僅僅是極少的富人，絕大多數(shù)人旅游都是選擇住酒店，或者住我們現(xiàn)在說(shuō)的民俗，如果普通人買了養(yǎng)老房子，其實(shí)是很難找到接盤者的，難道指望富人為你接盤嗎？如果這樣的二手房沒(méi)有接手，這些房子價(jià)格一輪一輪上漲就不成立，因?yàn)閺男枨髞?lái)看，僅是少部分富人需求是不能支撐旅游養(yǎng)老房購(gòu)買價(jià)格上漲。

　　另一方面，老人的必然需求不是新鮮的空氣和美景。一般來(lái)說(shuō)，旅游度假地區(qū)的人口往往較少，所以，配備的醫(yī)療資源也非常有限，3甲這樣的大醫(yī)院更是少之又少。所以，從發(fā)達(dá)國(guó)家看，有錢人大都住在城市的郊區(qū)，空氣環(huán)境都不錯(cuò)，還能享受到城區(qū)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件，由此說(shuō)明，老年人千里迢迢跑到某個(gè)旅游區(qū)買房養(yǎng)老就是一個(gè)偽命題。所以，買旅游養(yǎng)老房自住不現(xiàn)實(shí)，而買這類房子投資的人，一般也只能獲得租金，但相對(duì)于不低的房?jī)r(jià)，這個(gè)回報(bào)率著實(shí)低得可憐，回避這類房子也是自然而然。

　　02商鋪

　　根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)顯示，截至到2019年7月，全國(guó)商業(yè)類庫(kù)存房去化周期為13年，是住宅9.5個(gè)月的16.4倍，由此可見(jiàn)，商鋪的去化壓力有多大，可以說(shuō)，即使一些熱點(diǎn)城市的住宅銷售情況不錯(cuò)，但商業(yè)類住房大多不盡如人意。所以，我們經(jīng)常可以接到各種賣商鋪的電話，什么返租、包租等形式，有的還請(qǐng)專業(yè)的銷售代理公司幫助推廣，銷售套路可以說(shuō)是五花八門，銷售出去一套商鋪的傭金也要比住宅高很多，畢竟難嘛。過(guò)去一直以來(lái)，都有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，但現(xiàn)在為什么很多人都回避這類房產(chǎn)呢？原因很現(xiàn)實(shí)：

　　一是租售比不斷走低，回報(bào)率低。大家都知道，這些年電商對(duì)實(shí)體商鋪的沖擊可以用摧枯拉朽來(lái)形容。很多消費(fèi)者把實(shí)體商鋪僅當(dāng)作體驗(yàn)店、逛街之用，真正買商品則是在網(wǎng)絡(luò)上比價(jià)下訂。所以，經(jīng)常看到滿大街的藥店、房產(chǎn)中介店，但其他商鋪過(guò)一段時(shí)間就要關(guān)門一批，轉(zhuǎn)售信息異常醒目。這樣的情形，讓商鋪房東的出租收益不能持續(xù)，而且不敢輕易漲租，租售比往往比住宅還低，還不如存銀行來(lái)得劃算。

　　二是多半利潤(rùn)被吃掉了。開(kāi)發(fā)商在銷售商鋪時(shí)，特別是那種內(nèi)鋪和格子鋪，大多采取抬高價(jià)格再減免的形式，比如這間商鋪值100萬(wàn)，但賣給你130萬(wàn)，多出來(lái)的這30萬(wàn)就慢慢返租給你，即使哪天經(jīng)營(yíng)不下去了，假如開(kāi)發(fā)商已返還你10萬(wàn)，他還能額外賺20萬(wàn)。當(dāng)然，有人說(shuō)房?jī)r(jià)漲了，商鋪價(jià)格不是也漲了嗎？但漲了又如何呢，就算你運(yùn)氣極佳，找到了接盤俠，但交易的稅費(fèi)都在30％-60％，還能有幾個(gè)利潤(rùn)？相比住宅來(lái)說(shuō)，沉淀那么久的資金，誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣一目了然。

　　03小產(chǎn)權(quán)房

　　如是研究院曾發(fā)布過(guò)一篇報(bào)告顯示，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的估算面積在73億平米左右，占所有住房比例為24％，這個(gè)數(shù)據(jù)還是挺龐大的，基本上每5套房中就有1套是小產(chǎn)權(quán)房，像深圳這樣的城市，小產(chǎn)權(quán)房占比達(dá)到了50％以上。由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，基本是正常商品房5-6成的價(jià)格，一些中介炒作倒賣小產(chǎn)權(quán)房情況也時(shí)有發(fā)生，有粉絲朋友對(duì)筆者講，一個(gè)經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)紀(jì)人對(duì)他講，只要他支付一筆款項(xiàng)，就可以獲得村里發(fā)的綠皮書(shū)。交了錢后，他只獲得了村委給的收據(jù)協(xié)議，他想重新簽訂合同保障權(quán)益，但一直未有明確回復(fù)。

　　小產(chǎn)權(quán)房雖然數(shù)量較大，但并不是“法不責(zé)眾”，國(guó)家在處理小產(chǎn)權(quán)房上的態(tài)度一直比較明確，在日前發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》中要求，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。除了不能取得大產(chǎn)證外，越來(lái)越多的人不愿購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房還有比較現(xiàn)實(shí)的原因。

　　這個(gè)原因就是交易不受法律保護(hù)，體現(xiàn)在兩個(gè)點(diǎn)上，一是不能抵押不能貸款；二是即使熬到拆遷，其權(quán)益也難得到保障。此外，一些投資人希望通過(guò)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)增值，結(jié)果事與愿違，原因在于小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量和環(huán)境大都不能得到保證，其增長(zhǎng)潛力也大打折扣，加上前面提到的因素，投資人也不敢貿(mào)然進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。