房貸利率作為調(diào)控樓市的重要手段，4月以來，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前全國已有40余個城市階段性取消首套房貸利率下限，房貸利率已降至歷史低點，居民購房成本隨之降低。

　　房貸利率創(chuàng)歷史新低

　　4月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場報價利率（LPR）1年期為3.45%，5年期以上為3.95%，與上個月保持不變。

　　雖然此次LPR沒有調(diào)整，但隨著去年5年期以上LPR兩次下調(diào)，當前不少城市首套房貸利率創(chuàng)歷史新低。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，全國百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%。相較于2023年同期，首套房利率下降了43個基點，二套房利率下降了75個基點。

　　從城市能級來看，一線城市的首套、二套平均房貸利率分別為3.88%和4.29%，二線城市為3.61%和4.17%，而三、四線城市則為3.57%和4.15%。

　　“截至3月底，百城整體首套、二套房貸利率均處于歷史低位，較低的房貸成本以及較快的放款速度有助于推動住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場的平穩(wěn)修復(fù)?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂表示。值得關(guān)注的是，自2019年8月貸款市場報價利率（LPR）改革以來，新發(fā)放個人住房貸款平均利率總體高于新發(fā)放企業(yè)貸款平均利率。如今，這一相對關(guān)系正迎來逆轉(zhuǎn)。央行日前披露，3月新發(fā)放個人住房貸款平均利率為3.71%，低于3.75%的新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率。

　　業(yè)內(nèi)人士對記者表示，這一數(shù)值不僅創(chuàng)下了有記錄以來的新低，也意味著目前新發(fā)放房貸利率與企業(yè)貸款利率結(jié)束了定價“倒掛”，房貸利率明顯位于企業(yè)貸款利率下方。

　　超40城取消首套房貸利率下限

　　為降低購房成本，如今取消首套房貸利率下限的城市正越來越多。4月1日，山東省濟寧市也宣布執(zhí)行這一措施。在此之前，青島和煙臺已經(jīng)宣布此項政策。4月2日，福建省福州市宣布自4月3日起，階段性取消首套房貸利率下限。4月5日，江西南昌、贛州、九江、新余等城市發(fā)布公告，階段性取消首套房貸利率下限，為購房者提供更加優(yōu)惠的貸款條件。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，目前全國已有40余個城市階段性取消首套房貸利率下限。主要內(nèi)容基本都是各金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商，合理確定每筆房貸利率的水平。比如煙臺大部分銀行已下調(diào)個人首套房貸利率15個基點，從3.75%降為3.6%。

　　陳文靜進一步解釋稱，取消首套房貸利率下限，意味著商貸利率有可能進一步降低。我國房貸利率與貸款市場報價利率（LPR）掛鉤，整體呈市場化動態(tài)調(diào)整特征。根據(jù)人民銀行、原銀保監(jiān)會的規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限應(yīng)不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。按照當時5年期以上LPR為3.95%計算，首套房貸利率不能低于3.75%。

　　不過，3.75%并非首套房貸利率的絕對下限，各地房貸利率還可以根據(jù)房價水平動態(tài)調(diào)整。2022年12月30日，央行、銀保監(jiān)會決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，即可突破3.75%的統(tǒng)一標準。

　　據(jù)央行數(shù)據(jù)，2023年末，全國343個地級及以上城市中，有101個下調(diào)了首套房貸利率下限，26個取消了下限。如今，越來越多的城市加入取消房貸利率下限的陣營，以降低居民購房成本，提振市場需求。

　　樓市“小陽春”仍需政策扶持

　　“各地階段性取消首套房貸利率下限，主要由于近期部分重點城市‘小陽春’熱度遠不如之前幾年，部分二、三線城市市場活躍度也不足，仍需繼續(xù)釋放政策利好?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，多地階段性取消首套房貸款利率下限，主要基于三個方面原因：一是這些城市新房價格指數(shù)同比、環(huán)比連續(xù)3個月下行，觸及利率動態(tài)調(diào)整的政策；二是一季度部分城市商品房市場繼續(xù)下行，市場情緒比較低落；三是中指研究院發(fā)布的最新調(diào)查結(jié)果顯示，居民不愿意買房的原因中，排第一的就是月供和收入預(yù)期不穩(wěn)無法支撐購房。

　　“房貸政策在一定程度上可以說是樓市的晴雨表，取消首套房貸款利率下限，能降低月供負擔，有利于提振貸款買房的積極性?！崩钣罴螌τ浾弑硎尽?/P>

　　4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅略有收窄、同比降幅擴大。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅與上月相同。

　　對于房貸利率未來走勢，陳文靜表示，短期來看，5年期以上LPR仍具備下調(diào)空間，年內(nèi)降息預(yù)期仍在。同時，當前部分城市新房價格仍在波動調(diào)整，降低房貸利率是當前促進購房需求釋放的重要舉措之一，預(yù)計接下來將有更多城市跟進。

　　中信證券研究人員認為，對首套房貸利率下限的規(guī)定，是房價上漲過快時期的產(chǎn)物，起到了個人信貸抑制的作用。長期來看，這類需求抑制政策會逐漸退出歷史舞臺，按揭貸款利率還有下降的空間。

　　上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛也表示，未來，隨著5年期以上LPR下調(diào)效果進一步顯現(xiàn)，新發(fā)放房貸利率可能繼續(xù)下探，參照當前10年期國債等長端利率水平，房貸利率仍然有下行空間。

　　那么，對于購房者來說，房貸利率降至新低，眼下是購房的好時機嗎？在記者的采訪過程中，多位業(yè)內(nèi)人士認為，從省錢的角度來說，利率下降確實能讓消費者降低購房成本、減輕還貸壓力，但購房還是要綜合考量個人的支付能力、收入水平，更應(yīng)該關(guān)注自身需求和產(chǎn)品本身。