“停車(chē)難”問(wèn)題引發(fā)的法律糾紛屢見(jiàn)不鮮。近日，深圳一則“50輛賓利堵車(chē)位”事件引發(fā)全網(wǎng)熱議。針對(duì)頻發(fā)的車(chē)位糾紛問(wèn)題，日前，四川省保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)、四川省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師，從法律角度解讀車(chē)位糾紛中的常見(jiàn)問(wèn)題，為廣大消費(fèi)者普及有關(guān)車(chē)位糾紛的專(zhuān)業(yè)法律知識(shí)。

　　據(jù)了解，目前小區(qū)車(chē)位主要分為三種：一是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或車(chē)庫(kù)；二是非建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位；三是人防車(chē)庫(kù)或人防車(chē)位。

　　關(guān)于開(kāi)發(fā)商規(guī)定車(chē)位“只租不售”或“只售不租”是否合法的問(wèn)題。北京市中銀（成都）律師事務(wù)所馮麗律師表示，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位，雖然產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，但《民法典》第二百七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。因此，如果開(kāi)發(fā)商以“只售不租”或“只租不售”等各種名義拒絕提供停車(chē)服務(wù)，實(shí)際上變相限制了小區(qū)內(nèi)業(yè)主通過(guò)出租等方式使用車(chē)位的權(quán)利，小區(qū)內(nèi)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院判令開(kāi)發(fā)商將空置的車(chē)位向小區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行出租或出售。對(duì)于非建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“只售不租”或“只租不售”等方式對(duì)非規(guī)劃內(nèi)車(chē)位進(jìn)行處分、獲利。對(duì)于人防車(chē)位，由于產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，開(kāi)發(fā)商不可出售，僅可出租，且租期最長(zhǎng)不超過(guò)20年，開(kāi)發(fā)商對(duì)該類(lèi)車(chē)位設(shè)置“只租不售”是合法的。

　　開(kāi)發(fā)商將大量車(chē)位售賣(mài)給同一人或小區(qū)之外的買(mǎi)家合法嗎？針對(duì)這一問(wèn)題，四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第二百七十六條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《民法典》第二百七十六條有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要’的規(guī)定”，開(kāi)發(fā)商將大量車(chē)位售賣(mài)給同一人或小區(qū)業(yè)主之外的買(mǎi)家，這種行為不合法，侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　四川博紳律師事務(wù)所李凊律師表示，當(dāng)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將車(chē)位銷(xiāo)售情況通過(guò)公示及書(shū)面告知全體業(yè)主后，若有業(yè)主放棄購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，即有閑置車(chē)位的，開(kāi)發(fā)商可以處分這部分車(chē)位。此時(shí)，如果已有車(chē)位的業(yè)主仍有購(gòu)買(mǎi)意愿，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)優(yōu)先根據(jù)實(shí)際剩余車(chē)位考慮業(yè)主的需求。在上述情況下，就可能出現(xiàn)業(yè)主一戶(hù)購(gòu)買(mǎi)多個(gè)車(chē)位的情況。即當(dāng)業(yè)主需求已經(jīng)確定被滿(mǎn)足后仍有閑置車(chē)位的，法律法規(guī)并未禁止開(kāi)發(fā)商向小區(qū)業(yè)主以外的購(gòu)買(mǎi)者出售車(chē)位，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的身份或數(shù)量也未作限制。因此，李凊認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商是否做到了優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主要求”才是核心要點(diǎn)，至于售賣(mài)對(duì)象的要求和售賣(mài)數(shù)量，還需結(jié)合實(shí)際情況來(lái)判斷。

　　小區(qū)內(nèi)公共車(chē)位物業(yè)管理公司是否有出租權(quán)？四川英特信律師事務(wù)所蔣雪萍律師表示，《民法典》第二百七十五條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。因此小區(qū)內(nèi)公共車(chē)位，如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)管理公司無(wú)出租權(quán)。

　　北京市中銀（成都）律師事務(wù)所馮麗律師也同時(shí)表示，如果業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司達(dá)成一致，委托物業(yè)管理公司對(duì)車(chē)位進(jìn)行管理，物業(yè)公司可對(duì)公共停車(chē)位進(jìn)行出租，但費(fèi)用扣除基本成本的稅費(fèi)以外，應(yīng)當(dāng)交由業(yè)委會(huì)為業(yè)主共有，并用于全體業(yè)主。