格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。日常生活中格式條款隨處可見，大型合同如購房合同、購車合同、保險合同，小型合同如電影票、停車場票據(jù)，以及商家的通知、聲明、店堂告示等大多存在格式條款。一些商家為了使自身利益最大化，憑借自身在市場交易中的強勢地位，往往在合同中寫入了一些對消費者不公平不合理的格式條款（俗稱霸王條款），嚴(yán)重?fù)p害消費者合法權(quán)益。近日，陜西省漢中市市場監(jiān)管局對商品房買賣領(lǐng)域的典型不公平格式條款向社會公開發(fā)布，提醒廣大消費者積極維護(hù)自身合法權(quán)益，同時也對市場主體依法誠信經(jīng)營進(jìn)行消費提示，營造良好放心的消費環(huán)境。

格式條款一：買受人在簽訂本合同時，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已做全面細(xì)致了解，出賣人不存在虛假、誤導(dǎo)性承諾、陳述，買受人才自愿購買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場看到的模型、樣板房、宣傳資料、廣告、在建工程等不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容及政府相關(guān)部門最終批文為準(zhǔn)。

評析：《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請……當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果符合上述規(guī)定的情形，那么出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

格式條款二：小區(qū)內(nèi)綠地率未達(dá)到上述約定條件的，按照規(guī)劃設(shè)計要求整改到位，但買受人不因此向出賣人主張違約及賠償責(zé)任。

評析：出賣人將小區(qū)綠地率未達(dá)到約定交付條件的違約責(zé)任均約定為按規(guī)劃設(shè)計要求整改到位，排除了自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任和買受人請求支付違約金的權(quán)利，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條和第十一條之規(guī)定。

格式條款三：如遇下列特殊原因，出賣人可以據(jù)實予以延期：……6.其他不可歸責(zé)于出賣人的原因（包括但不限于規(guī)劃變更設(shè)計變更等），且出賣人在事件結(jié)束后60日內(nèi)告知買受人的。

評析：出賣人因第三人原因?qū)е虏痪邆淇⒐そ桓稐l件的，其可以向該第三人主張相關(guān)權(quán)利，但不能將因此產(chǎn)生的不利后果轉(zhuǎn)嫁到買受人身上，由買受人承擔(dān)。此外，《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計變更后……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行通知義務(wù)的則需承擔(dān)買受人退房的違約責(zé)任。該條款違反《民法典》第五百九十三條，《商品房銷售管理辦法》第二十四條，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條之規(guī)定。

格式條款四：建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人承諾不解除合同。絕對值在3%以內(nèi)部分的房價款由出賣人依據(jù)原價返還買受人。因規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異的，無論面積無差別是否超過±3%，雙方均同意不解除合同并同意按實測建筑面積結(jié)算房價款，不受前述條款約束。

評析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。此條款排除了面積誤差比絕對值超過3%時買受人解除合同、返還已付購房款及利息的權(quán)利，違反《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條之規(guī)定。

格式條款五：雙方同意裝修房的相關(guān)約定及交房標(biāo)準(zhǔn)如下：“如遇下列特殊原因，出賣人可按實際數(shù)影響天數(shù)延期交付房屋。特殊原因包括：……施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決的?！?/P>

評析：此條款擴大了出賣人可免責(zé)的范圍，將應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，免除了自身因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任、加重了消費者責(zé)任，違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條的規(guī)定。

格式條款六：辦理入住“需繳交物業(yè)、水電、固話、裝修保證金等費用”。

評析：購房者在支付購房款后即取得房屋的所有權(quán)、使用權(quán)，出賣人就應(yīng)該履行《商品房買賣合同》，在規(guī)定的時間內(nèi)交鑰匙；而交納物業(yè)、水、電等費用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個合同關(guān)系，此條款屬于免除出賣人責(zé)任、加重消費者責(zé)任的條款，違反《侵害消費者權(quán)益行為處罰辦法》第九條、第十條之規(guī)定。

格式條款七：不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭爆發(fā)、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。

評析：該條款約定的不可抗力情形超出了《民法典》第一百八十條規(guī)定的不可抗力的范圍，如施工期間停水停電、第三人破壞等。也違反了《民法典》第五百九十條的規(guī)定，即在不可抗力情形發(fā)生后，出賣人應(yīng)履行告知義務(wù)，及時將不可抗力情形告知買受人，以減輕可能給買受人造成的損失，而非在交房時才告知。此條款違反《侵害消費者權(quán)益行為處罰辦法》第九條之規(guī)定，屬于免除自身責(zé)任的格式條款。