買房是事關(guān)人們安居樂業(yè)的大事，疫情防控常態(tài)化形勢下，樓市也基本恢復(fù)了往年的熱度。然而，面對海量房源，經(jīng)驗(yàn)較少的購房者對于新房購買風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不足，容易蒙受損失。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年至2019年，關(guān)于商品房購買合同的民事糾紛共計(jì)34萬余起。那么，如何為購房者鋪好安家之路?請收好這份新房購買五大避坑指南，可以從房源信息、證件、過當(dāng)承諾等維度幫助購房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　指南一：源頭避險(xiǎn)有必要

　　購房者在網(wǎng)上搜索房源信息時(shí)，常會被“步行5分鐘到達(dá)某商圈”“緊鄰地鐵站”等吸引，而這很可能是為了吸引用戶看房的噱頭。這種風(fēng)險(xiǎn)從源頭上可以避免，購房者在看房前可以在地圖上輸入起點(diǎn)和終點(diǎn)，親自查詢一下，做到心中有數(shù)。建議盡量選擇口碑較好、具有一定規(guī)模、后續(xù)服務(wù)能夠得到保障的第三方房產(chǎn)信息平臺，從源頭剔除虛假信息。

　　指南二：廣告信息慎對待

　　近年來，購房者因?yàn)檫^分相信開發(fā)商的廣告而踩坑的現(xiàn)象屢見不鮮，如開發(fā)商將僅剩15年產(chǎn)權(quán)的辦公、商業(yè)服務(wù)用途的商業(yè)用房，包裝為“公寓”產(chǎn)品進(jìn)行出售，與土地使用權(quán)證及商品房預(yù)售證中寫明的用途不符。為了避免這種現(xiàn)象，保障購房者權(quán)益，建議購房者在簽訂合同前一定要對該項(xiàng)目《商品房預(yù)售(銷售)許可證》等售賣資格上所標(biāo)注的房屋用途進(jìn)行核驗(yàn)。

　　指南三：認(rèn)準(zhǔn)五證很關(guān)鍵

　　五證即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房預(yù)售(銷售)許可證》，五證不全的房子要慎買，部分開發(fā)商存在資金鏈斷裂，房屋爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，另外，可能導(dǎo)致開發(fā)商與客戶簽署的購房合同無效，在發(fā)生糾紛時(shí)，購房者無法有效保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　需特別注意的是，開發(fā)商在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，常常是分期開發(fā)，如果所購買的樓棟未包含在預(yù)售范圍之內(nèi)，也屬于五證不全。這就要求購房者在買房前一定要仔細(xì)核查五證，重點(diǎn)關(guān)注預(yù)售許可和預(yù)售范圍，看用途是住宅還是辦公等。

　　為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購房者還可以提前通過“天眼查”“企查查”等渠道查詢開發(fā)商的資信情況，其中包含開發(fā)商的涉訴情況、被執(zhí)行情況、股權(quán)出質(zhì)情況、新聞輿情等等，建議盡量選擇品牌開發(fā)商，會對后續(xù)的運(yùn)營管理提供一定的保障。

　　指南四：不利因素需關(guān)注

　　在售樓處，購房人需重點(diǎn)關(guān)注公示區(qū)紅線(房地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍的邊界)內(nèi)外的不利因素，包括噪聲、異味、輻射、禁忌以及環(huán)境變遷等。

　　事實(shí)上，相關(guān)部門要求商品房銷售現(xiàn)場必須將項(xiàng)目的不利因素展示給購房人，但也有的開發(fā)商打一些擦邊球，那么作為購房者，買房時(shí)就要做到多看——看銷售現(xiàn)場不利因素公示牌;多問——主動詢問不利因素有哪些等。

　　指南五：過度承諾勿輕信

　　開發(fā)商或受外界不可抗力影響，或?yàn)榱送剖鄯吭矗袝r(shí)會承諾一些未來有可能無法兌現(xiàn)的事，例如：承諾配套的學(xué)區(qū)、醫(yī)療等在交房后未兌現(xiàn)，這違背了《廣告法》;展示的園區(qū)、會所、樣板間、精裝修等，其品質(zhì)、尺寸、用途、交付標(biāo)準(zhǔn)在后期交房時(shí)難兌現(xiàn);交房時(shí)間晚于承諾時(shí)間;園區(qū)物業(yè)與銷售時(shí)承諾的物業(yè)不匹配，或后期更換物業(yè)公司等。

　　作為購房者，需要將這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行前置評估，盡量將關(guān)注的問題融入購房合同。另外，對于違約后該如何處理的情形，須有明確的條款說明，以免開發(fā)商違約卻無法追究其責(zé)任。

　　面對市場上剛需購房、改善性換房等諸多需求，貝殼研究院的分析師建議，購房者需要對潛在風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù)、對關(guān)鍵信息做到提前確認(rèn)、對必要條款做到合同落實(shí)。對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)估，并對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，才能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，住進(jìn)安心好房。 (嘉樂)