日前，北京市通州區(qū)人民法院線上召開《新冠肺炎疫情期間物業(yè)服務企業(yè)法律風險防控白皮書》新聞發(fā)布會，梳理物業(yè)服務企業(yè)在疫情期間可行使的五項權利，以及可能面臨的五大方面的法律風險點，并提出40條建議，提示各物業(yè)服務企業(yè)要合法合規(guī)地進行疫情防控，既要嚴防死守把好各社區(qū)防控關，也好保護好居民的基本權益，盡最大可能方便群眾生活。

　　可以做五件事

　　為了疫情防控需要，物業(yè)公司可以做五件事。

　　一是小區(qū)實行封閉式管理，可以關閉部分小區(qū)出口。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會《住宅物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引(試行)》、北京市住建委《關于物業(yè)企業(yè)進一步加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在疫情期間有權對所管理小區(qū)進行區(qū)域封閉管理，關閉無秩序維護員值守的出入大門、部分分散的小區(qū)出入口，為方便管理可以僅開一個出入口供出入。

　　二是對從疫情高發(fā)區(qū)歸來人員重點跟進監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)體溫異常、有重點疫區(qū)接觸史等人員要及時向所在社區(qū)、區(qū)疾控等部門報告，積極配合做好疫情防控工作。加強發(fā)熱和癥狀監(jiān)測，追蹤、督促其居家醫(yī)學觀察14天。有條件的城鄉(xiāng)社區(qū)可在社區(qū)、小區(qū)出入路口對外來車輛、人員進行登記。

　　三是對小區(qū)出入人員體溫檢測。對非本住宅區(qū)車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區(qū)要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區(qū)，并做好登記。

　　四是原則上禁止快遞、外賣等人員進入住宅區(qū)，但物業(yè)服務企業(yè)應做好最大限度便民工作，設置特定區(qū)域存取快遞，采取非接觸方式交接，防止交叉感染。

　　五是物業(yè)有權關閉小區(qū)會所及兒童區(qū)域、老年人活動站等特定場所。

　　五種行為被禁止

　　物業(yè)公司在履行防疫職能時也要注意，有五種行為是做不得的。第一是物業(yè)公司不得擅自披露被隔離人員的信息，對獲取的被隔離人員的信息亦負有保密義務，不得對外披露該部分人員的姓名、房號、身份證號碼等信息。第二是根據(jù)《傳染病防治法》的相關規(guī)定，不得對確診人員采取封戶封門的隔離手段。第三是無權自行決定完全封閉小區(qū)。第四是如租戶體溫正常，物業(yè)服務企業(yè)沒有權利拒絕其進入小區(qū)。如租戶體溫超過規(guī)定溫度，物業(yè)企業(yè)須勸導其就近就醫(yī)，可以暫時不讓其進入小區(qū)，并及時向衛(wèi)生部門或疾控中心報告。第五是不得直接對人身采用強制手段，根據(jù)《突發(fā)事件應對法》《傳染病防治法》相關規(guī)定，物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理中如遇隱瞞情況、拒絕隔離治療、不服從防疫管理等人員，可以對其規(guī)勸引導，明確告知其需要承擔的法律后果，固定相關證據(jù)并及時報警。

　　合同履行區(qū)分輕重緩急

　　疫情防控期間，物業(yè)服務企業(yè)涉及履行的合同有兩種，分別為物業(yè)服務合同和專項委托服務合同，如何合法合規(guī)履行合同應視具體實際情況進行區(qū)分。

　　物業(yè)服務合同履行的風險點主要有以下幾點：一是物業(yè)服務企業(yè)應承擔公共設施、公共區(qū)域特殊時期的消殺義務;二是可以暫停履行部分合同義務，暫停部分物業(yè)服務如班車、樓巴、擺渡車及關閉小區(qū)會所等人員聚集性場所;三是業(yè)主不能以疫情為由拒繳或要求減免物業(yè)費;四是關于疫情期間業(yè)主遲延履行交納物業(yè)費是否需要交納違約金應視情況而定。

　　專項委托服務合同的履行關鍵在于分清“輕重緩急”，對于非緊急事項的委托合同可以不可抗力為由要求延期履行，但是事關疫情防護和群眾生活的緊急事項專項服務合同要及時履行。而對于具有特定目的合同因疫情致使合同目的無法實現(xiàn)的，可以協(xié)商無責解除合同，雙方協(xié)商合理分擔損失。