樣板房不作為裝修驗收標準，因政策原因無法貸款不可解除合同，開發(fā)商對外墻等共有部分永久免費使用……這些都涉嫌經(jīng)營者利用合同格式條款免除自身責任，加重消費者義務，排除消費者主要權利。近日，浙江省市場監(jiān)管局召開全省房地產(chǎn)、汽車買賣、物業(yè)管理行業(yè)合同格式條款專項整治行動新聞發(fā)布會，公示發(fā)布了浙江省2018-2019年度房地產(chǎn)、汽車買賣、物業(yè)管理三大行業(yè)的20條典型不公平合同格式條款。其中，針對房地產(chǎn)交易合同中的“霸王條款”有10條。浙江省市場監(jiān)管局對其逐一進行點評，提醒消費者今后購房要避免踩坑。

　　可變更裝飾材料與品牌

　　格式條款

　　為提高房屋品質(zhì)而對裝飾、設備標準所作的變動，或按法律和政策規(guī)定實施以及因招投標而變更約定的主要材料和設備品牌、產(chǎn)地等，不視為出賣人違約。合同未約定的，以實際交付為準。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌出賣人排除買受人權利、減輕或免除自身責任的不公平格式條款。《浙江省實施《消費者權益保護法》辦法(2017年修訂)》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)營者銷售全裝修商品房的，應當在合同中明確所用主要裝修材料的名稱、品牌、規(guī)格、型號、等級和施工質(zhì)量標準等內(nèi)容?！逗贤ā返谄呤邨l第一款規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以變更合同。該條款約定，合同已備案確定的裝修價款及裝修標準，出賣人未經(jīng)雙方協(xié)商一致單方變更裝修材料、裝修標準，不視為違約，顯然是出賣人排除買受人權利、減輕或免除自身責任。

　　樣板房不作為交付標準

　　格式條款

　　樣板房的建筑形式、建筑材料、結構、外立面、庭院、景觀、室內(nèi)外裝修等僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，具體以實際交付實樣為準。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌出賣人減輕或免除自身責任的不公平格式條款?！墩憬嵤断M者權益保護法》辦法(2017年修訂)》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營者預售全裝修商品房的，應當提供交付樣板房。交付樣板房的保留時間，自全裝修商品房交付消費者之日起不少于六個月，或者自建設項目竣工驗收合格之日起不少于兩年。全裝修商品房的展示樣板房、模型、展示板以及廣告對于合同訂立有重大影響的，應當作為房屋裝修質(zhì)量的交付標準。上述條款約定，樣板房僅供風格及裝修效果的參考，不作為交付標準，具體以實際交付實樣為準。這明顯違反了法律規(guī)定，系出賣人減輕或免除自身責任。

　　政府備案裝修總價不作為交付標準

　　格式條款

　　因主管部門備案系統(tǒng)生成了全裝修總價或者物價房管部門公示了本項目裝修單價的，該價格均系出賣人配合監(jiān)管部門報備的數(shù)據(jù)，不作為該商品房精裝交付或精裝價格的認定標準，具體裝修交付標準應以買賣雙方書面約定為準。

　　點評

　　此條屬于涉嫌出賣人設置陰陽條款排除政府部門備案監(jiān)管、減輕或免除自己責任并排除消費者請求支付違約金的不公平條款?！墩憬∪嗣裾k公廳關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》第二條第(四)項規(guī)定，銷售合同中應明確成品住宅裝修標準、環(huán)保標準及室內(nèi)環(huán)境檢測報告等交付要求。浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關于推行使用2018版<浙江省商品房買賣合同示范文本>的通知》第二條第(二)項、第(五)項規(guī)定，全裝修住宅是完整的商品房，合同價格包含住房以及交付標準中裝修(設備)的價格;合同簽訂后，出賣人不得通過要求買受人簽訂補充協(xié)議等形式降低或變相降低合同約定的裝修標準、環(huán)保標準和保修標準。該條款是典型的通過補充協(xié)議規(guī)避政府有關部門對全裝修(精裝修)商品房的限價政策監(jiān)管，減輕或免除出賣人自身責任，同時侵害了買受人要求出賣人按約交付全裝修(精裝修)備案價格標準的合法權益。

　　因政策無法貸款不可解除合同

　　格式條款

　　如因國家政策原因，買受人不能辦理按揭貸款的，則應在接到出賣人或銀行相關通知后3日內(nèi)自籌資金付清需以按揭方式支付的房款。若買受人未在上述規(guī)定時間內(nèi)付清相應房款的，則視為買受人逾期付款。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌加重買受人責任、排除買受人合法權利的不公平格式條款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹摋l款違反了上述司法解釋規(guī)定，加重了購房者的責任，排除了購房者合理的合同解除權。

　　交付文件不全也可交房

　　格式條款

　　買賣雙方進行交接時，出賣人明確告知買受人交付的商品房尚未取得合同約定的交付證明文件或尚未滿足合同約定的其他交付條件，買受人仍愿意接收該商品房的，視為雙方對房屋交付條件的變更。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌出賣人免除自身責任的不公平格式條款。根據(jù)《合同法》第二百七十九條、《建筑法》第六十一條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條等規(guī)定，竣工驗收備案是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設工程經(jīng)竣工驗收合格后，才具備交付使用的條件，即交付經(jīng)竣工驗收且質(zhì)量合格的房屋是開發(fā)商強制性的法定義務，該法定義務并不因買受人的同意而免除。根據(jù)該條款約定，可能存在房地產(chǎn)開發(fā)商未取得工程竣工備案證、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、分戶驗收合格證明、精裝修全裝修房環(huán)保合格證明等交付文件而向買受人交付的情形，系出賣人免除自身的法定責任，進而侵害了買受人的合法權益。

　　稅費未付可拒交房且買房人擔責

　　格式條款

　　買受人在辦理該商品房的交接手續(xù)前，應當付清全部應付房價款、物業(yè)專項維修資金、契稅、產(chǎn)權登記費、公共能耗費、面積差價款等，否則，出賣人有權拒絕交付，延遲交付期間產(chǎn)生的一切責任及費用由買受人承擔。同時，該商品房毀損、滅失的風險以及所發(fā)生的水、電費、物業(yè)服務費等自本合同約定的交付期限屆滿或出賣人發(fā)出的《交房通知書》確定的最遲收房日后次月起由買受人承擔;商品房保修期亦自此期限起算。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌加重買受人責任和出賣人免除自身責任的不公平格式條款。《合同法》第六十六條規(guī)定，一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。房價款、面積差價款、物業(yè)維修基金等款項付清與否和出賣人是否守約履行交房義務直接相關，而契稅、產(chǎn)權登記費等辦證稅費付清與否成為出賣人拒絕交付的抗辯理由缺乏法規(guī)依據(jù)，該條款加重了買受人的責任?！逗贤ā返谝话偎氖l規(guī)定，標的物交付后相應的風險才發(fā)生轉(zhuǎn)移。該條款約定，出賣人一方面拒絕向買受人實際交付，另一方面又要求買受人承擔交付后的毀損滅失、保修期起算、物管費、能耗費等風險和責任，加重了買受人責任、減輕或免除了自己責任。

　　經(jīng)買受人同意可變更規(guī)劃設計

　　格式條款

　　買受人同意，出賣人可根據(jù)項目開發(fā)建設的具體情況及需要，對建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房的面積、功能、用途、坐落位置等作一定的調(diào)整，若因上述調(diào)整需要征詢買受人相關意見或舉行聽證程序的，買受人授權出賣人代為行使相關權利。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌規(guī)劃設計變更情形下加重買受人責任、不當排除消費者主要權利的不公平條款?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。根據(jù)規(guī)定，規(guī)劃變更或設計變更的批準權在于規(guī)劃及設計部門而非當然屬于買受人同意的范疇。該條款明顯是加重了買受人的責任，單方排除了買受人的知情權、選擇權等主要權利。

　　逾期交房不為逾期辦證擔責

　　格式條款

　　本合同約定的交房與辦證時間互為關聯(lián)，若出賣人逾期交房的，則出賣人承諾取得房屋權屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內(nèi)出賣人不承擔逾期辦證相應的違約責任。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌交房與辦證雙重違約情形下減輕或免除自己責任的不公平條款。《城市商品房預售管理辦法》第十二條規(guī)定，預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù);開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。根據(jù)此規(guī)定，合同約定的交房與辦證時間確實互為關聯(lián)，交房時間的違約導致辦證時間的延遲;出賣人逾期交房的情形下，除承擔逾期交房的責任外還應承擔逾期辦證的違約責任。而上述條款的約定，顯然屬于出賣人利用格式條款減輕或免除自己違約責任的情形，侵害了買受人合法權益。

　　對外墻等共有部分永久免費使用

　　格式條款

　　根據(jù)小區(qū)整體美觀、方位指引、形象宣傳等需要，買受人同意并認可在不改變其共有性質(zhì)的基礎上，出賣人對該商品房所在樓宇及樓盤的外墻面及屋面享有設立相關永久性標識(包括但不限于企業(yè)標識、樓盤案名、宣傳口號等)的永久免費使用權，對此買受人無任何異議，且放棄就該等情形向出賣人及相關部門提出任何異議的權利。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌侵犯排除業(yè)主共有權益的不公平格式條款?！段餀喾ā返谄呤l規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款第(一)項規(guī)定，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分屬于業(yè)主共有部分。該條款侵犯排除了業(yè)主基于共有而衍生的收益權等相關權益。

　　宣傳資料不視為合同要約

　　格式條款

　　本合同簽訂前有關該商品房的宣傳推廣文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項下商品房及相關設備設施(含建筑區(qū)劃內(nèi)公共部分、綠地)所作的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規(guī)定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準，原有的表述不視為合同的要約或組成部分。銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，沒有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋效果為準。

　　點評

　　此條款屬于涉嫌出賣人免除或減輕自身責任的不公平格式條款。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。該條款明顯違反上述規(guī)定，屬于典型的開發(fā)商利用格式條款免除或減輕自身責任條款。