如何處理拆遷抵押房屋糾紛?
2023年05月16日09:32 來源:房天下
近年來,企業(yè)常以房屋產(chǎn)權(quán)為抵押向金融機構(gòu)貸款。這類房屋在拆遷時,金融機構(gòu)為了實現(xiàn),將加入到拆遷法律關(guān)系中,為此,抵押房屋的便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序與特點。那么如何處理拆遷抵押房屋糾紛,也就是說拆遷抵押房屋糾紛怎么解決呢?
一、如何處理拆遷抵押房屋糾紛?
《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定:“拆遷設有抵押的房屋,依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行?!卑凑漳壳胺梢?guī)定的的兩種方式,拆遷設有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。
1、抵押房屋拆遷采用貨幣補償?shù)姆绞讲僮?/P>
如果抵押房屋拆遷,選用了貨幣補償方式,應當先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設立抵押權(quán)或者先償還,使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失,被拆遷人方能向拆遷人領取補償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?,拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補償金。按照的相關(guān)規(guī)定,拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務。有的地方則有具體規(guī)定,對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設立抵押或者清償原債務的,對其補償款由拆遷人交公證機關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
對貨幣補償?shù)牡盅悍课莶疬w,需要做以上規(guī)定,是因為所得的應屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定,權(quán)因房屋被拆遷而消滅,其補償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障,擔保的法律意義得到體現(xiàn)。
2、抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作
如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時,選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,其補償操作應注意以下兩點:
?。?)抵押人和抵押權(quán)人應當就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則,拆遷人不得與被拆遷人訂立協(xié)議,即使訂立也因違法的規(guī)定而無效。
(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的,該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋,由拆遷人提出拆遷補償安置方案,報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前,房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄,并由拆遷人向公證機關(guān)辦理。
另外,抵押房屋拆除未達成新的抵押協(xié)議,一般情況下被拆遷人方面的原因居多,主要是對原抵押合同持有異議。對此,抵押權(quán)人應及時提起,避免債權(quán)落空。當然也有被拆遷人主動起訴,要求法院確認原抵押或撤銷原抵押合同,維護自身合法權(quán)益。
二、拆遷抵押房屋糾紛怎么解決?
城市房屋拆遷中所說的抵押房屋是指被拆遷人所有或經(jīng)營的,依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務的擔保物的房屋。以房屋作為抵押的法律意義在于,當不履行債務時,有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價款中優(yōu)先受償。抵押房屋具有以下特點:
1、所有權(quán)受到限制
房屋一經(jīng)抵押,該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制,突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度,所有人對房屋擁有處分權(quán),而抵押之后,就不得變更房屋的所有權(quán),由此影響到拆遷活動中對房屋補償安置權(quán)益,未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。
2、抵押權(quán)依附于債權(quán)
由于抵押房屋的目的是確保,該債務應當是合法存在的。如果該債務消失,而被拆遷人的房屋上的抵押義務也消失,抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。
3、抵押權(quán)須依法設立
在民間借貸中,債權(quán)人要求債務人提供房屋抵押作為債的擔保,經(jīng)常是以雙方立字為據(jù),忽略了抵押登記制度的存在,因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除,補償完畢后,債權(quán)人才得知消息,因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。
4、抵押房屋的性質(zhì)變化
長久以來,設立抵押權(quán)的房屋多為私房,而近年來,這種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn),企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高,已經(jīng)成為其主要部分,而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣,一旦拆遷,就會出現(xiàn)補償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務的矛盾,論其法理之分,確有棘手之處。
希望能夠幫助到您。近年來,房屋拆遷規(guī)模浩大,而以房屋產(chǎn)權(quán)設定抵押獲取貸款的情形也極為常見,因此,在拆遷過程中遇到被抵押的房屋的情形也非常多,我國法律對此專門作了規(guī)定。如果您遇到了上述糾紛,建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助。