近來(lái)，房屋交易市場(chǎng)火爆，一方面人們生活水平提高，都希望在城市里站穩(wěn)腳跟，房子成為他們的必需品，再者房屋漲價(jià)過(guò)快，供不應(yīng)求，促成房屋成交量日益增加。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，由于對(duì)于其中風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知匱乏，買(mǎi)方人不能識(shí)別房屋是否為債務(wù)房屋而引起不必要損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，那么在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，債務(wù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)是否有效？

　　一、債務(wù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)是否有效？

　　（一）債務(wù)房屋允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓附有一定條件

　　總的來(lái)說(shuō)首先債務(wù)房屋是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓無(wú)效。其次，債務(wù)房屋要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于債務(wù)房屋轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對(duì)行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押（合同各方另有約定的除外）?？赡芤?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣(mài)低了，想毀約，于是以債務(wù)房不允許買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓而主張買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。

　?。ǘ┎环限D(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記

　　被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)閭鶆?wù)存在設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/P>

　　二、買(mǎi)到債務(wù)房屋怎么處理？

　　（一）購(gòu)買(mǎi)債務(wù)房屋存在風(fēng)險(xiǎn)

　　如果開(kāi)發(fā)商在向消費(fèi)者出售債務(wù)房屋時(shí)即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買(mǎi)受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效行為。也就是說(shuō)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同屬于無(wú)效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務(wù)人（開(kāi)發(fā)商）遲延履行還款義務(wù)的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

　　（二）若開(kāi)發(fā)商故意隱瞞債務(wù)房屋抵押事實(shí)，消費(fèi)者可申請(qǐng)賠償

　　消費(fèi)者可根據(jù)《最高人民法院審理糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條追究開(kāi)發(fā)商的相關(guān)責(zé)任。該解釋規(guī)定“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”這購(gòu)房者可以向法院起訴開(kāi)發(fā)商返還自己已付的購(gòu)房款、房款利息、裝修費(fèi)用等，并可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　針對(duì)已經(jīng)有抵押權(quán)的債務(wù)房屋，若符合條件是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，此時(shí)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)債務(wù)房屋協(xié)議書(shū)就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購(gòu)房者不小心買(mǎi)到了的話，則這樣的房屋就是不能進(jìn)行過(guò)戶(hù)的。

　　綜上所述，雖說(shuō)債務(wù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)雖說(shuō)不一定無(wú)效，但是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者極有可能因?yàn)閭鶆?wù)房屋存在瑕疵而不能過(guò)戶(hù)入住，在房屋上漲期間，不僅會(huì)造成時(shí)間金錢(qián)上的浪費(fèi)，也會(huì)影響到家庭的購(gòu)房計(jì)劃。因此，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，可咨詢(xún)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)律師，了解房屋交易程序和風(fēng)險(xiǎn)，以免不必要的損失。