在我們現(xiàn)實生活中，在購買預購房的時候會簽訂買賣房屋協(xié)議，同時當事人為了保證將來購房的實物權也會簽訂預告合同的。那么有的人想將期房預告登記抵押，那么有關抵押預告登記具有什么樣的法律效應呢！

　　一、預告登記抵押具有什么法律效力？

　　1、預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權具有物權效力，對后來發(fā)生的與該請求權內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權的處分行為，具有對抗效力。立法機關的立法理由為：“預告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權利，……以保障債權人將來實現(xiàn)債權?！@些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設定抵押權等行為。即該規(guī)定是為保護購房者的利益，解決商品房預售中出現(xiàn)的開發(fā)商一房二賣，或者對已銷售給購房者的期房私自設定抵押等損害消費者利益的問題而規(guī)定的，其實質(zhì)是為了限制開發(fā)商對預購商品房的處分。

　　2、預購商品房抵押權預告登記的權利性質(zhì)可視為是一種準物權，或稱之為“次抵押權”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔保物權，但優(yōu)于債權。理由為：一是預購商品房貸款抵押合同成立之時，貸款銀行已經(jīng)按照預購的約定，一次性將全部貸款劃轉到開發(fā)商指定的銀行賬戶，即權利人已經(jīng)為獲得物權保護而先期支付了對價；二是預購商品房雖無權屬證書，但具有商品房預售資格的開發(fā)商前期已投入了25％以上的工程建設總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權證書。即期房及其附著的土地是具有財產(chǎn)價值的，是一項尚有待法律明確其權利邊界的財產(chǎn)；三是根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，預告登記，房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載后，向登記權利人發(fā)放登記證明，即該登記權利已經(jīng)履行向社會公眾公示的程序。

　　3、預告登記沒有優(yōu)先受償?shù)臋嗬挥袑沟谌说男Я?。抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設立目的在于期房買賣中，債權行為的成立和不動產(chǎn)的轉移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產(chǎn)交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠對抗第三人的物權效力，但鑒于不動產(chǎn)物權尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?/P>

　　4、抵押權預告登記的目的僅是為了保障將來能對享有抵押權，即權利人依據(jù)預告登記享有優(yōu)先設立抵押權的權利，在抵押權辦理登記生效之前，權利人并不直接享有抵押權，亦不能據(jù)此主張享有抵押權。

　　二、我國關于預抵押登記制度的規(guī)定

　　《物權法》第二十條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”

　　依照本條規(guī)定，不僅“所有權”可以申請預告登記，包括抵押權在內(nèi)的“其他物權”亦可進行預告登記。

　　《物權法》第一百七十九條，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的。預告登記失效。

　　預抵押登記制度，就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權利。根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　在期房預告登記抵押中，抵押期房的預購人必須要簽訂有效的房屋預售買賣合同、同時期房必須要上相關的部門辦理抵押登記。在預告登記抵押制度中只是相關部門對房屋買賣在場進行監(jiān)督的規(guī)定，只是為了更好的約束和規(guī)范房屋買賣市場，作為登記后的預告抵押是具有一定的法律效力的。