開發(fā)商如果在尚未修建好之前就需要進(jìn)行銷售的話，此時(shí)需要按照國家的規(guī)定，先取得相應(yīng)的資格證書才行，其中就包括了預(yù)售證。那對于開發(fā)商來講，此時(shí)應(yīng)該怎么取得商品房預(yù)售證呢？這是很關(guān)鍵的問題，缺少了預(yù)售證，自然就不可以銷售期房了。

　　一、怎樣取得商品房預(yù)售證

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人向房地產(chǎn)商支付或房價(jià)款的行為。

　　房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動開發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《》明確規(guī)定對商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)商取得《》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)商已付全部出讓金，取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國有土地或來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工程就不一定符合城市規(guī)劃的要求。對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門會責(zé)令其停止建設(shè)。

　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一規(guī)定是要求房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終完成，不至于因施工進(jìn)度問題而影響購買預(yù)售商品房的購房者按照合同約定得到所購房屋，同時(shí)也是為了防止房地產(chǎn)商炒賣地皮牟暴利。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)商要向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門在向房地產(chǎn)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，可根據(jù)上述規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售商品房的資格進(jìn)行審查。

　?。ㄎ澹榱舜_實(shí)保障預(yù)售商品房承購人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)與承購人簽訂。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到房屋所在地縣級以上人民政府房增長管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用后，購房人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　（六）國家對房地產(chǎn)開發(fā)商未辦理《商品房預(yù)售許可證》、挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)以及款按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法行為，將予以處罰，可由房地產(chǎn)管理部門處以，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，吊銷《商品房預(yù)售許可證》等處罰，并可處以罰款。

　?。ㄆ撸┥唐贩款A(yù)售所得款項(xiàng)，秘須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　?。ò耍┥唐贩款A(yù)售的，商品房預(yù)色人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

　　二、購買了無預(yù)售證的商品房怎么辦

　　開發(fā)商售賣商品房，首先要向相關(guān)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，沒有預(yù)售許可證的商品房是不能預(yù)售的。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證，就將商品房進(jìn)行買賣，則開發(fā)商與人簽訂的應(yīng)該是無效的，買房人可以要求宣告。若開發(fā)商在與買房人簽訂合同時(shí)本已告知還未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，則買房人對購買行為應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，在要求合同無效的同時(shí)，只能要求開發(fā)商返還購房款及利息，無權(quán)要求損失賠償；而如果開放商沒有告知，隱瞞了該事實(shí)，那么買房人除了可要求開發(fā)商返還購房款和利息外，還可主張雙倍賠償。

　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

　?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　?。ǘ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　?。ㄈ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為房屋的事實(shí)。

　　律師稱，商品房在沒有獲得預(yù)售許可證的情況下，開發(fā)商向購房者收取的意向金、定金等收費(fèi)行為均是違規(guī)的，屬于變相預(yù)售。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　至于情節(jié)嚴(yán)重的，相關(guān)部門會介入，進(jìn)一步調(diào)查處置。

　　開發(fā)商要想銷售期房其實(shí)也不是可以，但這個(gè)時(shí)候要按照國家的規(guī)定來進(jìn)行銷售才行，首先要取得了相應(yīng)的資質(zhì)，其中就涉及到要取得商品房預(yù)售證。對于購房者而言購買期房也要對開發(fā)商的相應(yīng)證書進(jìn)行審查，避免購買的有問題的期房，給自身利益造成損害。