就是這么神奇！

　　在熱點城市紛紛收緊調(diào)控、上面三令五申的背景下，樓市這頭牛反而沖的更猛了。

　　日前，中指研究院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”報告顯示，8月，全國100個城市新建住宅平均價格為15605元／平方米，環(huán)比上漲0.50％，同比上漲3.34％。環(huán)、同比漲幅均較7月份有所擴大。新建住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為89個，較上月增加9個；二手房方面，8月，全國100個城市二手住宅平均價格為15331元／平方米，環(huán)比上漲0.18％，同比上漲2.00％。

　　從房企銷售端看，8月，TOP100房企銷售額同比增長率均值達到21.4％。

　　8月，TOP100房企實現(xiàn)全口徑銷售金額11174.7億元，同比增長29.2％，單月業(yè)績環(huán)比增長2.8％；

　　銷售操盤金額達到9761.7億元，接近萬億元，單月同比增長30.7％，據(jù)悉，這是房企單月業(yè)績自4月轉(zhuǎn)正后進一步回升，8月增幅較7月擴大5個百分點。1－8月百強房企整體業(yè)績達到64120.9億元，同比增長6.2％，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。

　　可見剛過去的8月于樓市和房企而言，是一個紅火的八月、豐收的八月。

　　若單純地就數(shù)據(jù)論數(shù)據(jù)，似乎并沒什么大驚小怪的，這或許是4、5、6、7月市場慣性的作用。但現(xiàn)實并沒那么簡單。

　　一，8月份是樓市的傳統(tǒng)淡季。這一點從上圖表中可以得到印證。

　　二，7／8月份樓市政策環(huán)境是持續(xù)收緊的。

　　首先，自7月初以來，深圳、東莞、南京、杭州、寧波、無錫等10多個城市陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，而且力度都是相當(dāng)大。

　　其次，上面頻繁敲打樓市。

　　7月24日，韓副總理召開房地產(chǎn)工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市參加。會議強調(diào)，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，全面落實城市政府主體責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時采取有針對性的政策措施。

　　7月30日，中央政治局會議召開，部署下半年經(jīng)濟工作，再次強調(diào)“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”。

　　8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，諸多頭部房企參加，會議形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

　　8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市參會（注意成都、沈陽已是二次參會，也是上次參會房企中少數(shù)幾個沒有升級調(diào)控的城市）。會議再次強調(diào)，切實落實城市主體責(zé)任，及時采取針對性措施，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標。

　　在上述兩方面的相互作用下，8月份樓市整體回穩(wěn)，才算是共同的預(yù)期，然而市場反而更牛了。

　　意外不意外？驚喜不驚喜？

　　雖然大漲有些出乎意料，不過還是有些蛛絲馬跡可尋：房企求生欲。

　　因受疫情沖擊，截止6月底時，很多房企連銷售目標的4成都未達到。雖然上半年官方的“穩(wěn)樓市”及貨幣寬松政策，緩解了房企的現(xiàn)金流危機，可房企們畢竟在年初都立了Flag的，而且借的錢終究是債，最終還是要靠銷售變現(xiàn)來償還。

　　所以，到了下半年，房企們不約而同的干了一件事：加大推盤量、加速沖業(yè)績。如某巨頭就表示，下半年的推盤量高達9000萬方。在供給大幅增加情況下，市場銷售額自然也就水漲船高。

　　那么，這種勢頭能延續(xù)到9、10月份么？換言之，今年“金九銀十”成色如何？畢竟去年“金九銀十”是泡了湯的。

　　筆者認為，今年“金九銀十”大概率會好過去年，甚至可能比剛過去的8月份還要火。

　　理由有二：

　　一是，就如上面說的，房企下半年本就存在沖業(yè)績的壓力；

　　二是，八月底監(jiān)管部門給房企劃的“三條紅線”，猶如三道催命符，進一步加大了房企的去化壓力。

　　8月20日，央行、住建部召開重點房企座談會，研究落實房地產(chǎn)金融審慎管理。

　　其中，對房地產(chǎn)融資的管理，主要是以“三條紅線”為標準，根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。

　　據(jù)媒體報道，“三條紅線”是：1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70％；2）凈負債率大于100％；3）現(xiàn)金短債比小于1倍。除三條紅線外，拿地銷售比是否過高和經(jīng)營性現(xiàn)金流情況也將作為監(jiān)管機構(gòu)考察的重要指標。

　　“四檔管理”分別是：1）若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；2）若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5％；3）若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10％；4）若全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15％。

　　其中，12家試點房地產(chǎn)企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成調(diào)整以達標。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進行限制，到了這一步，幾乎就是判了相關(guān)房企的死刑；而到了明年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則。

　　這相當(dāng)于給房企加杠桿擴張帶上了沉重的鐐銬。為了能在截止日期退回安全線內(nèi)，避免被判死刑，房企們只剩華山一條道：加速銷售、加快回款。

　　所以，基本可預(yù)見，在2020年僅剩的4個月，樓市將會更加熱鬧。一些被逼急了房企也不得不狠心割肉。

　　總之，購房者只要耐住性子，多看多比較，還是有漏可撿的。