雖然買(mǎi)房不能像買(mǎi)白菜那樣當(dāng)時(shí)就買(mǎi)走，但卻是可以一樣砍價(jià)的。其實(shí)買(mǎi)房的過(guò)程就跟做生意一樣，買(mǎi)房談判時(shí)，要懂得把握對(duì)方的賣(mài)房心理，要懂得掌握佳的出手時(shí)機(jī)。

　　那么具體應(yīng)該怎么做呢？今天購(gòu)房指南就給大家聊一聊開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的那些套路，以及購(gòu)房人可以應(yīng)用到的談判技巧。

　　開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的那些套路

　　廣告中的那些套路

　　一些開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，以虛假內(nèi)容為噱頭，廣告中說(shuō)了各種小區(qū)綠化、景觀、、健身房等美好的描述，但卻不寫(xiě)在購(gòu)房合同里。等購(gòu)房者提出想看書(shū)面文件及資料時(shí)，銷(xiāo)售人員又謊稱(chēng)尚未印出來(lái)等，進(jìn)行搪塞?？湛跓o(wú)憑的承諾，為購(gòu)房者埋下了隱患。

　　贈(zèng)送面積也是套路

　　購(gòu)房送陽(yáng)臺(tái)、兩房變?nèi)?、?shū)房半贈(zèng)送、送車(chē)位……這些常見(jiàn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠實(shí)在讓人心癢癢，好像省了幾十萬(wàn)，但是贈(zèng)送面積那么大，真的沒(méi)問(wèn)題嗎？

　　當(dāng)然有問(wèn)題！要么贈(zèng)送的面積本來(lái)就是你的，比如開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)本來(lái)就只計(jì)算一半的面積。而車(chē)位很可能只是使用權(quán)，不能寫(xiě)入購(gòu)房合同和房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候心情不好了，說(shuō)拿走就拿走了。

　　關(guān)于定金的套路更深

　　現(xiàn)在很多樓盤(pán)都會(huì)預(yù)先收取購(gòu)房者定金，雖然相關(guān)部門(mén)屢次強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤(pán)前收定金是違法行為，但開(kāi)發(fā)商仍以“意向金”的概念打擦邊球。

　　原本購(gòu)房者在簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議后交付定金，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，但由于當(dāng)時(shí)購(gòu)房者還沒(méi)有看到房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即使是在后期發(fā)現(xiàn)合同中不能接受的條款，卻礙于已經(jīng)交了定金，而失去了主動(dòng)權(quán)，不僅不能針對(duì)合同中的細(xì)節(jié)進(jìn)行修改，想要退定金更是難上加難。

　　交房也一樣暗藏套路

　　之前延期交房的問(wèn)題讓很多購(gòu)房人十分煩惱，幾經(jīng)投訴曝光之后，近年來(lái)延期交房、延期辦證的情況已經(jīng)少了很多。然而，你以為這樣就沒(méi)有問(wèn)題了嗎？不是的！

　　一些開(kāi)發(fā)商明知社區(qū)中的一些配套設(shè)施，甚至房屋內(nèi)部施工質(zhì)量，尚無(wú)法達(dá)到交付使用條件，但為了避免賠償業(yè)主延期交房的賠償金，硬是在不合格的情況下交房，等到業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商整改時(shí)，開(kāi)發(fā)商又把延期收房的責(zé)任推到業(yè)主身上。

　　開(kāi)發(fā)商套路這么多，作為購(gòu)房者，買(mǎi)房時(shí)如果沒(méi)有個(gè)談判技巧，分分鐘就吃虧了。那么，有哪些談判技巧可以讓大家立即get，并且活學(xué)活用呢。購(gòu)房指南這就一一列舉出來(lái)。

　　智斗開(kāi)發(fā)商的談判技巧

　　技巧一：了解樓盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售情況

　　只有提前對(duì)樓盤(pán)詳情和房?jī)r(jià)走勢(shì)多做了解，才能更準(zhǔn)確地判斷出銷(xiāo)售是不是為了爭(zhēng)取一些談判空間而要了更高的價(jià)錢(qián)。正所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝，買(mǎi)房要想砍價(jià)成功，首先要盡可能多地了解開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商和預(yù)購(gòu)房屋的情況，這是砍價(jià)成功的前提。

　　具體的了解渠道可以是樓盤(pán)廣告、售樓書(shū)、入住的購(gòu)房者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士等。需要了解的內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商（開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商有時(shí)不分，有時(shí)為兩家甚至多家）和樓盤(pán)的情況，包括它們的背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資質(zhì)和信譽(yù)等情況，必要時(shí)還要實(shí)地考察。

　　技巧二：不要輕信美好的承諾

　　在購(gòu)房時(shí)要注意選擇證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，不要輕信路邊亂發(fā)的小廣告上的消息。在進(jìn)入售樓處后，應(yīng)注意樓盤(pán)中是否展示了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及《國(guó)有土地使用權(quán)證》等。應(yīng)注意其土地使用證上的使用年限，避免購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水的樓盤(pán)。

　　另外，在看房時(shí)，應(yīng)保留樓盤(pán)的宣傳廣告單，作為日后收房后的證據(jù)。對(duì)于銷(xiāo)售人員的口頭承諾，好能留下書(shū)面證據(jù)，或者進(jìn)行錄音，留作日后維權(quán)證據(jù)。

　　技巧三：不要輕易被看穿

　　來(lái)到售樓，可以先看看，比如戶(hù)型圖、樓盤(pán)沙盤(pán)、項(xiàng)目介紹等，等銷(xiāo)售員過(guò)來(lái)找你。千萬(wàn)不要一進(jìn)銷(xiāo)售就急吼吼拉著店員坐下來(lái)殺價(jià)，那會(huì)讓人家一眼就看出你是鐵了心想買(mǎi)，想不宰你都不好意思。

　　為了對(duì)你的背景進(jìn)行深入了解，并取得你的信任感，銷(xiāo)售往往會(huì)對(duì)你以往的購(gòu)房經(jīng)歷、家庭背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)、決策行為類(lèi)型等信息進(jìn)行了解。當(dāng)然，他們更專(zhuān)業(yè)是好事，但如果想要更多的主動(dòng)權(quán)，就不要輕易和盤(pán)托出。

　　技巧四：做一個(gè)挑剔的購(gòu)房人

　　在洽談中，購(gòu)房者應(yīng)多暴露房屋的各種缺點(diǎn)、毛病，略微夸大這些缺點(diǎn)、毛病的危害性。購(gòu)房者還要流露出擔(dān)憂的表情，同時(shí)要注意觀察對(duì)方的表情，及時(shí)調(diào)整策略，做到進(jìn)退適度，從容不迫。

　　你需要把自己扮成購(gòu)房行家，參照預(yù)購(gòu)房屋周?chē)飿I(yè)情況，計(jì)算出所選房屋的價(jià)值，做到心中有數(shù)。洽談時(shí)，可以識(shí)破對(duì)方的一兩個(gè)“花招”，給銷(xiāo)售人員“你很專(zhuān)業(yè)”的暗示，才能砍出一個(gè)理想的價(jià)位。

　　技巧五：與銷(xiāo)售人員打心理戰(zhàn)

　　為了不讓顧客取得主動(dòng)權(quán)，銷(xiāo)售往往會(huì)拒絕顧客的第一個(gè)建議，購(gòu)房者不要被銷(xiāo)售的談判手段影響到，該要的優(yōu)惠和折扣一定要盡力爭(zhēng)取。

　　在進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，為了避免局面尷尬，銷(xiāo)售往往會(huì)采用“一個(gè)唱紅臉、一個(gè)唱白臉”的方法相互，就是為了有效的向你施壓，這個(gè)時(shí)候一定要保持冷靜。

　　在不想讓步的時(shí)候，銷(xiāo)售為了表明自己實(shí)在無(wú)能為力，往往會(huì)將決定權(quán)推到上面，借助高層的力量拒絕讓步，但大部分時(shí)間這只是一種談判的技巧。

　　技巧六：不要指望一步到位

　　買(mǎi)房要砍價(jià)，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，賣(mài)4500的房子，有些直接一次砍價(jià)到4000元，這不僅讓開(kāi)發(fā)商很難從心理上接受，而且還容易被認(rèn)為沒(méi)有購(gòu)物誠(chéng)意，這樣很難成交。

　　所以砍價(jià)要層層遞進(jìn)，一步步將價(jià)格壓下來(lái)。比如購(gòu)房者可以試探性咨詢(xún)低銷(xiāo)售價(jià)格，比如說(shuō)一次性付款可以?xún)?yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)，或者通過(guò)找“關(guān)系”咨詢(xún)房子的低價(jià)格。

　　另外，在砍價(jià)的過(guò)程當(dāng)中要一直觀察置業(yè)顧問(wèn)的表情，如果置業(yè)顧問(wèn)表現(xiàn)的沒(méi)有耐心，可能價(jià)格基本見(jiàn)底了。一般來(lái)說(shuō)慢慢磨是比較合理的砍價(jià)方式，也是容易成功的方式。

　　技巧七：合同約定盡量詳細(xì)

　　關(guān)于交房時(shí)間，精裝修等內(nèi)容，一定要在合同中注明。

　　開(kāi)發(fā)商不按約定時(shí)間交房，根據(jù)相關(guān)法條規(guī)定，逾期交付使用房屋的，在一定日期內(nèi)，出賣(mài)人按日期計(jì)算向買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之幾（具體看合同中表述）的違約金，而超過(guò)合同中的約定日期，買(mǎi)受人有權(quán)退房。收房時(shí)不到位的細(xì)節(jié)，開(kāi)發(fā)商必須整改，如因整改導(dǎo)致延期收房，開(kāi)發(fā)商仍需負(fù)責(zé)任。

　　購(gòu)買(mǎi)精裝修住房時(shí)要簽訂詳細(xì)的合同，合同中要重點(diǎn)明確精裝修標(biāo)準(zhǔn)。盡量避免使用“”、“高檔”、“相當(dāng)于”、“不低于”等含糊字眼。約定的內(nèi)容要盡量詳細(xì)，包括地板、廚衛(wèi)用具等用材的品牌型號(hào)，如果有贈(zèng)送電器，也應(yīng)該落實(shí)到具體品牌和型號(hào)上。